大发奔驰宝马规则:融資收緊 房企掙扎灰色地帶-临沭新闻

作者:大发奔驰宝马规则发布时间:2019年06月25日 22:30  【字号:      】

大发奔驰宝马规则

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「我投資的時候年化收益接近100%▽♀,100萬就可以投▽。」一位中梁內部人士曾告訴記者〇?。而對私募基金的運用♂,便是中梁過去幾年規模翻倍而總借款較為平衡的原因π?〇。2016至2018年⊿▽∟,中梁的銀行及其他借款總額分別為202.26億、244.76億以及270.05億元⊿♂,整體保持平衡〇,並沒有因為市場規模翻10倍而大幅度增加┊∵┊。

融信中國只是一個縮影π,目前大部分民營企業債券幾乎都是無人問津狀態〇♂。目前□,房企比較常見的融資模式分別是♂,私募基金、信託、開發貸△⊙。這幾種模式可以有效幫助房企拿地建設▽,降低自有資金的佔用情況♂◇。監管嚴格之後∟,上述幾種融資模式受到極大影響♀﹡♂,信託負增長、銀行貸款額度緊張⊿?♂。

實際上♂,在急速擴張這幾年♂∴,中梁一直通過忠信資本助力自身發展∟。2019年5月16日□,忠信資本基金經理王猛在「走進忠信﹡∴□,了解中梁↑,房地產投資形勢交流會」上稱▽⌒?,忠信資本與中梁地產建立了長期穩定的合作夥伴關係◇。此外┊﹡,忠信資本官方列出的投資項目⌒,均系中梁旗下蘇州獨墅御湖、首府壹號院項目等樓盤□∴∴。

不久前〇⌒,恆大地產集團一宗110億元公司債券發行申請獲深交所通過☆□⊙。公告披露的內容顯示π,該期債券募集資金擬用於償還到期或回售公司債券、支付公司債券利息﹡♀♂,其中包括15恆大04的86.42億元、16恆地01的48.51億元利息支付π,合計擬支付規模134.93億元⊙⊿◇。

「我們通常的操作方法是新設立一個項目公司⌒〇☆,再通過項目公司母公司作為融資主體取得融資款后□,在雙方共管下將其用於保證金或土地款的繳付π∴⊿,交易結構上大部分為明股實債(股權過戶+質押)◇∟。」上述房企資金總告訴記者♂▽∴。

陳奕諾的焦慮不過是這個時代整個地產融資從業者的縮影⊙,在其背後?⊙﹡,房企融資再度進入冰點▽﹡。國內債券賣不動房地融資收緊┊?⌒,來源於今年5月的一份文件♀⊿。2019年5月17日?π,銀保監會官網發佈了銀保監發(2019)23號文♂π▽,明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資♀◇∴。

當時∟,中梁地產內部為了推廣自己的這個私募基金⊿↑,曾號召所有員工轉發忠信資本的宣傳內容∴⌒∴。早期看∴∟,這個基金因為投資項目可以選擇?,投資回報率一直較高?♂⊿,隨後中梁內部要求∟◇,該基金如果投資♀⊿∟,必須一個區域項目全投☆,因而降低了這個基金的回報△?。

償債高峰將至事實上☆﹡△,讓諸多房企感到壓力的是□,即將到來的債務與融資吃緊、銷售冷淡的矛盾┊。從去年開始▽,泰禾集團(000732.SZ)、華夏幸福(600340.SH)就相繼傳出資金鏈緊繃⊿⊿♂,更有一些中小房企則直接出現債務違約⊙▽。

在此背景下♂,信託貸款餘額在經歷了3月份短暫的反彈後於5月再次回落◇♂。2019年5月〇△,信託貸款增量就呈現負增長態勢♂。

6月13日□,央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在2019年第十一屆陸家嘴論壇上演講時稱﹡?♂,近年來◇,我國一些城市住戶部門槓桿率急速攀升⌒,相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平☆☆↑。「更嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域☆□,一些房地產企業融資過度擠佔了信貸資源∟┊〇,導致資金使用效率進一步降低∴∟,助長了房地產投資投機行為◇。」

高成本不計代價境外融資背後﹡,第一是境內房企融資困難∴♂,第二是房企本身債務承壓較大┊。天風證券研究顯示〇,5月初對企業端和居民端的融資政策均有所收緊﹡?,5月40家典型上市房企融資367.99億元♂□♂,比4月下降52.07%♂π,創2019年以來的新低位⊿∟。

「忠信資本一開始是針對公司高層、核心社會關係進行內部融資∵,後來因為知名度上升和收益率有保障△▽∴,開始面向普通員工、供應商∟?,繼而面向全社會進行融資△┊〇。」一位知情人士告訴記者△□。

通過金交所﹡△,私募基金可以合法合規對外募集資金△∵,進而實現為地產輸血☆。最近幾年∟,快速發展的中梁地產┊π,就通過內部的私募基金△〇,為企業的發展不斷輸血﹡┊◇。上海忠信徐企業管理公司(下稱「忠信資本」)就是中梁地產隱蔽的資金運作平台⌒♂,忠信資本創立於2015年♀,總部位於上海◇?△,是一家專業型資產管理公司♂﹡?。原創始人徐亮瓊↑〇〇,是中梁控股執行董事兼高級副總裁□◇,又名徐忠信☆,是中梁董事長楊劍妻弟□。目前♂⊙,忠信資本已成立9家專業資產管理公司△▽,累計發行基金34隻⊙↑♀,投資項目137個∴,累計資產管理規模超300億♂♀。

很多資金緊張的房企還可以通過出售部分股權↑,獲取現金回籠∴。截至23日π,北京產權交易所預披露的信息顯示♀∴,6月以來涉及房地產行業的股權轉讓項目有8宗↑♂□,5月以來為20宗∴▽◇。

而其他發行美元債的房企∟▽♂,包括正榮地產、融信中國π?♂,基本也是將募集資金進行債務清算和再融資△。恆大研究院數據顯示□♀,截至2018年底♂,房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億﹡,預計將在2019~2021年集中到期⊿,其中2019年到期規模高達6.8萬億∵。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下◇┊⌒,房企大多隻能借新還舊┊﹡,融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加?□。

這樣操作實際上▽〇∴,給了房企加槓桿融資披上合規外衣﹡。「我們最高融資下來♂♂☆,自有資金比例只有一成〇↑∵。」一位房企總裁此前向記者透露□π⌒。除了前端融資外□〇,很多非標產品可以通過各地金融資產交易所掛牌□,合規募集資金∟┊∴。「金交所的存在給了非標融資轉標的機會π⊿,把一些以前面臨問題的融資合規化♀。」陳奕諾告訴記者⊙。

「6·30前基本要以價換量回籠資金〇,現在幾乎所有房企都不支付供應商款項⌒,大家都希望自己的中期報表好看一點△☆∟,未來融資方便一點﹡⊿。」一位房企高管說┊∟。

嚴厲的政策監管和揮之不去的高槓桿風險◇♂▽,讓房企的融資進一步吃緊∟。6月的一個夏日夜晚?⊿,上海微風徐徐♀△,在金融機構工作的陳奕諾(化名)已經連續多日在公司加班♀。見到記者的時候△▽⊿,他把襯衣扣子解開♂,長長吐了一口氣∴▽。「最近幫一家評級3A的房企對接公司債資金方♂⌒,票面利率8%﹡,結果市場反應很差∟⌒□,幾乎沒有資金方願意購買☆。」

目前市面上的土地款融資業務主要分兩類?∵,第一類是土地保證金配資⊙,融資主體一般需是百強地產開發商⌒,融資區域基本都限定在全國一二線城市▽,融資成本一般都為年化20%~25%不等┊,配資比例一般在1:1或1:2□□。第二類是土地出讓金配資⊿▽,融資主體一般需是百強地產開發商、地方龍頭房企﹡,融資區域集中在全國一二線城市、強三線城市⌒,融資成本一般在年化16%~24%不等〇?﹡,配資比例一般為1:1或1:2┊。

「上周我去北京見了一個券商□,他們已經暫停幫很多激進房企發債融資∟。此前流出的一份發債被叫停名單上的房企⊙⌒□,基本停止了公開市場融資∟。」一位上市房企資金總告訴第一財經記者♀∵♂。

融資收緊 房企掙扎灰色地帶羅韜 孫夢凡[天風證券研究顯示▽∴,5月40家典型上市房企融資367.99億元∴△,比4月下降52.07%☆△,創2019年以來的新低位⊙。]

為此⌒┊∵,很多房企迫於資金壓力開始境外融資?┊。記者注意到⌒∴,包括藍光發展(600466.SH)、中南建設(000961.SZ)、新湖中寶(600208.SH)、華南城(01668.HK)、正榮地產(06158.HK)、融信中國紛紛宣布美元債發行完成⊙π。從融資成本看◇∴♂,大部分票面成本已經超過10%π,考慮到綜合融資費用∴△□,可能還將更高♂◇△。

隨後♂﹡,市場有消息傳出π☆□,監管層已經將一些拿地激進、製造地王的企業納入監管∴,並準備暫停地王企業的債券與ABS(資產抵押證券)發行⌒↑∵。

今年5月⊿,華夏幸福公告▽☆,2019年1~4月累計新增借款金額359.30億元↑⌒〇,佔2018年末凈資產的比例為65.67%⊙。截至2019年4月30日借款餘額1749.69億元〇⊿。

克而瑞數據顯示♂﹡,2018年末176家房企總有息負債規模為68456億元∵⊙,同比增長16.6%♂∴。其中64家重點房企總有息負債58109億元〇π,同比增長18.7%♀,重點房企債務增加幅度大於其他房企┊⊿◇。2018年期末64家重點房企總有息負債佔比為84.9%☆,同比增加1.5個百分點∴。

陳奕諾提到的房企◇☆,是融信中國(03301.HK)∴。這家發跡于福建繼而將總部遷至上海的房企♂∵☆,在過去幾年一直保持較為激進的財務擴張策略♂△∟,縱然通過減少拿地降低了負債情況∴,凈負債率依舊超過100%☆π〇,高於行業公認的80%安全線⊙π⊙。

今年以來∴⊿π,華僑城、陽光100、上置集團、粵泰股份、泰禾集團等均選擇出售項目股權♂▽,進而實現回血▽♀▽。而房企不得不面對的是∵∴⊙,融資趨緊之後♂∴π,市場並沒有想象的那麼樂觀♂。天風證券研究顯示∴↑⌒,部分城市(南京、合肥)首套房貸利率上浮15%⊿△,且多地公積金出現收緊政策∵∴。受此影響☆,5月百強房企成交環比增加♀,同比增速有所下滑∵⊙,其中布局一二線為主房企略有降溫△,三四線房企銷售降溫較快﹡。

「大家都比較悲觀↑,即便每天工作到深夜∟⊙∟,也不知工作是否能見到成效?。」一位房企內部人士告訴記者﹡。灰色地帶猶存政策監管加碼背後∴,是房地產融資一直以來的高槓桿和激進┊π。雖然監管層對於房企前融(指拿地后支付的土地款部分)和前前融(指拿地前支付的保證金)一直保持高壓態勢┊,但是目前房企幾乎均在開展前端融資△┊∟。

經歷了此前幾個月的融資寬鬆期┊♂♀,金融機構也開始放開招聘?┊。陳奕諾在這個周期里♂┊,剛剛跳槽來到現在這家公司◇,哪知第一個接手的項目就如此棘手﹡┊。

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